Почему в одном квартале три разные цены за метр
Разбирать стоимость квартир в «Миракс Парке» удобнее не по средним значениям, а по конкретным лотам. Дом построен в 2008 году, и каждая квартира выходит в продажу в своём состоянии и со своей комплектацией. Две квартиры близкого метража в соседних башнях расходятся в цене на сотни тысяч рублей за метр.
На сайте публиковались три лота: двухуровневая 5-комнатная 183,5 м² в башне «Осень», 4-комнатная 156,4 м² в башне «Зима» и салон красоты 146,3 м² на первом этаже корпуса 3. Площади близкие — от 146 до 184 м². А цена за метр расходится примерно на 226 000 ₽: от 790 136 ₽ до 1 016 624 ₽.
Дело не в престиже корпуса: корпуса стоят на одной территории, а начинка башен собрана из одних и тех же решений — вентилируемые фасады Eurofox, витражи Reynaers, лифты Kone. Как устроен дом, подробно описано в разделе о комплексе. Разницу в цене создают параметры самой квартиры.
Цены ниже — по лотам, которые публиковались на сайте. Актуальность и наличие уточняются в офисе продаж, и на сайте показаны не все квартиры комплекса.
Три лота, которые публиковались на сайте
| Лот | Корпус и этаж | Площадь | Цена |
|---|---|---|---|
| 5-комнатная, два уровня | Башня «Осень», 32-й из 35 | 183,5 м² | 144 990 000 ₽ |
| 4-комнатная | Башня «Зима», 14-й этаж | 156,4 м² | 159 000 000 ₽ |
| Салон красоты | Корпус 3, первый этаж | 146,3 м² | 130 000 000 ₽ |
Двухуровневая 5-комнатная. Тридцать второй этаж башни «Осень», два уровня, соединённые винтовой лестницей, кухня 20 м², потолки 3 метра. Дизайнерский ремонт, полная меблировка и встроенная техника Kuppersbusch и Miele. В планировке есть отдельная комната под домашний спортзал и гардеробные за стеклянными перегородками — посмотреть лот целиком.
Четырёхкомнатная в «Зиме». Четырнадцатый этаж, панорамное остекление с видом на озеро и Тропарёвский лесопарк, эркер в кухне-гостиной, отдельный кабинет с библиотекой, два санузла с отделкой камнем и система «Умный дом» — страница лота.
Салон красоты. Первый этаж корпуса 3, отдельный вход с улицы, потолки 3,5 метра, чистовая премиум-отделка, парикмахерский зал и кабинеты косметологии и педикюра — страница помещения.
Из чего складывается цена
- Тип дома и геометрия квартиры. Башни «Времена года» и малоэтажный корпус 5 — разные типы дома. В корпусе 5 от 10 до 14 этажей, дом разбит на семь секций, поэтому геометрия квартир другая, планировки просторнее, а выбор решений шире, чем в башнях.
- Этаж. В башнях от 31 до 37 этажей, и разница между четырнадцатым и тридцать вторым — это разный горизонт и разный сценарий жизни в квартире.
- Вид из окна. У четырёхкомнатной в «Зиме» — озеро и Тропарёвский лесопарк, у двухуровневой на 32-м этаже — панорама города. Вид из окна обсуждают на показах чаще других параметров.
- Площадь и конфигурация. В двухуровневой квартире метры распределены между двумя этажами: винтовая лестница, отдельная комната под спортзал, гардеробные за стеклянными перегородками.
- Состояние отделки. У квартир заявлен дизайнерский ремонт, у салона — чистовая премиум. Готовый интерьер снимает с покупателя вложения после сделки, и это заложено в цену.
- Комплектация. Мебель, встроенная техника, «Умный дом» — всё, что остаётся в квартире после сделки.
- Назначение. Жилое помещение и коммерческое считают по разной логике, даже если они в одном корпусе.
Почему 156 метров стоят дороже, чем 183
Это самый частый вопрос по нашим лотам. Четырёхкомнатная 156,4 м² публиковалась за 159 000 000 ₽ — это 1 016 624 ₽ за метр. Двухуровневая 183,5 м² крупнее на 27 м², но стоила меньше: 144 990 000 ₽, или 790 136 ₽ за метр.
| Лот | Цена за м² | Что держит цену |
|---|---|---|
| 5-комнатная 183,5 м² | 790 136 ₽ | 32-й этаж, два уровня, ремонт, мебель и техника |
| Салон красоты 146,3 м² | 888 585 ₽ | Первый этаж, отдельный вход, потолки 3,5 м |
| 4-комнатная 156,4 м² | 1 016 624 ₽ | Вид на озеро и лесопарк, «Умный дом», отделка |
Считать стоит и по сумме, и по метру сразу: по этим двум шкалам лоты выстраиваются по-разному. По цене метра двухуровневая квартира — самая доступная из трёх, а по общей сумме она дороже салона и дешевле четырёхкомнатной, хотя по площади крупнее обеих. Сумма растёт медленнее, чем площадь.
Разговор о цене почти всегда начинается с одной шкалы: человек держит в голове либо общую сумму, либо стоимость метра — и заранее уверен, какой лот для него дороже. Я прошу пересчитать те же квартиры по второй шкале, и порядок обычно меняется: самая большая площадь оказывается самой доступной по метру. Ещё одна просьба звучит почти на каждом показе — зафиксировать письменно, что остаётся в квартире: мебель, встроенная техника, оборудование.
Что входит в стоимость, а что обсуждается отдельно
- Отделка входит в цену лота. У обеих квартир в описании указан дизайнерский ремонт, у салона — чистовая премиум.
- Встроенная техника указана в описании лота: в двухуровневой квартире это Kuppersbusch и Miele.
- Система «Умный дом» в четырёхкомнатной — часть инженерии квартиры; что именно остаётся из оборудования, фиксируют в договоре.
- Мебель — предмет отдельного разговора. В карточке 183,5 м² указана полная меблировка, но состав того, что остаётся, стоит проговорить и зафиксировать до сделки, вплоть до штор и светильников.
- В коммерческом помещении отдельно обсуждают оборудование кабинетов: салон публиковался как действующий бизнес с оборудованными кабинетами, а не как пустые стены.
Коммерцию считают по другой логике
Салон красоты 146,3 м² — самый дешёвый из трёх лотов по общей сумме, 130 000 000 ₽, и средний по цене метра, 888 585 ₽. У жилой квартиры цену поднимает этаж, у помещения на первом этаже — наоборот, связь с улицей: отдельный вход и поток жителей квартала.
Добавляют к цене потолки 3,5 метра, оборудованные кабинеты и то, что на момент публикации салон работал, а не запускался с нуля. Место при этом не пустое: в жилых корпусах «Миракс Парка» и соседней «Короне» работают девять салонов и спа, клиника и две стоматологии — сервисный слой квартала сложился, а клиентская база помещения набрана из его жителей.
Что запомнить
- Цена за метр в комплексе не единая: по трём опубликованным лотам она укладывается в диапазон от 790 136 до 1 016 624 ₽.
- Большая площадь не означает высокую цену метра — скорее наоборот. Сравнивать лоты стоит и по сумме, и по метру сразу.
- Сильнее всего на цену влияют вид из окна, этаж и состояние отделки. Эти три параметра проверяются только на просмотре.
- Список того, что остаётся в квартире, лучше составить письменно: мебель, техника, встроенные системы.
- Другие лоты и характеристики квартир комплекса собраны в разделе квартиры — подборку под конкретный запрос по площади, этажу и бюджету собирают в офисе продаж.
